Kira sözleşmelerinin fesih sebepleri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya veren tarafından fesih ve kiracı tarafından fesih olarak iki başlık altında hüküm altına alınmış olup, işbu bilgi notunda kiraya verene tanınan fesih haklarından biri olan “gereksinim, yeniden inşa ve imar” sebebiyle fesih hakkı incelenecektir.
KANUN HÜKMÜ VE YORUMU
Kiraya verenin gereksinim, yeniden inşa ve imar sebebiyle fesih hakkı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350.maddesinde düzenlenmiştir. İşbu madde hükmüne göre;
“Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Kiraya verenin konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilmesi için öncelikle kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı olması gerekir. Bu noktada konut veya işyeri gereksinimi bakımından Yargıtay’ın hangi durumları gereksinim olarak kabul ettiği hususunda birkaç örnek vermek yerinde olacaktır. Kiraya verenin kirada oturması veya bir yakını ile birlikte onun evinde oturması, kendi konutunda oturuyor olsa da sağlık sebebiyle yahut oturduğu konutun kiraya verenin konut ihtiyacına cevap vermemesi nedeniyle kiralananda oturmak istemesi veya kiralananın ekonomik açıdan daha elverişli olması Yargıtay’ın çeşitli içtihatlarında gereksinim olarak kabul edilmiştir. Ayrıca kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiği bilinmelidir.
Yukarıdaki hükümde aynı şekilde yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye hususu da düzenlenmiştir. Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliye davası açılması için iki şart bulunmaktadır:
- Yeniden inşa veya imar amacıyla kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olmalı
- Bu işlem sırasında kiralanan kullanılamayacak olmalıdır.
Burada belirtilen imar şüphesiz binanın daha güzel veya daha kullanışlı hale getirilmesi anlamında kullanılmıştır. İmar amacının varlığına örnek olarak yapılacak değişiklikle binanın estetik açıdan daha güzel hale getirilmesi, binanın üst katına çıkışta karşılaşılacak güçlüklerin giderilmesi ve binanın tamamına kalorifer tesisatı yapılması gibi durumlar gösterilebilir.
DAVA AÇMA SÜRESİ
Yukarıda alıntı yapılan madde hükmünden de anlaşılacağı üzere kira sözleşmelerinin gereksinim yeniden inşa ve imar sebebiyle feshi için;
- Belirli süreli bir sözleşme var ise sözleşme süresinin sonundan itibaren,
- Belirsiz süreli bir sözleşme var ise genel hükümlere göre belirlenecek tarihten itibaren
1 ay içinde tahliye davası ikame edilmesi gerekmektedir.
SONUÇ
Kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından feshi, kanun koyucunun sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıyı koruması sebebiyle kolaylıkla mümkün olmamakta, kiraya verenler bu sebeplerle tazminat ve sair bedeller ödemek zorunda kalabilmektedir. Kiralananın gereksinim, yeniden inşa ve imar sebebiyle feshi kiraya verenlere tanınan önemli fesih haklardan biri olup, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiği unutulmamalıdır.
